Ley de Alquileres: muchas propuestas y poco consenso

Hace varias décadas que el acceso a la vivienda, en la Argentina, se ha convertido en una problemática multicausal y estructural que limita la movilidad social. En este contexto, muchas familias están obligadas a alquilar, cosa que en los últimos años también se ha dificultado por varios factores.

La sanción de la Ley 27.551 buscó -pero no lo logró de manera sustancial- modificar la relación entre locatarios, locadores y corredores inmobiliarios, sobre todo a partir de las necesidades de los primeros, considerada la parte más débil de ese trinomio. En ese marco, se impulsaron reformas legislativas que provocaron ciertas mutaciones en términos de espacios habitables, disponibilidad de servicios e infraestructura dignos, seguridad jurídica en la tenencia y gastos soportables. Aunque nada logró subsanar le crítica situación de los inquilinos.

¿Cuáles fueron las reformas positivas?  

• Garantías: la ley abrió un abanico de opciones posibles para que los contratos no se ciñan al aval de un propietario. El inquilino puede proponer al propietario “al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente”. 

• Expensas: la ley reguló un aspecto sobre el cual no había nada escrito: que las expensas las debe pagar el inquilino pero sólo “aquellas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario”. Es decir que al inquilino no se lo puede cargar con el pago de expensas extraordinarias.

• Consenso: otra cuestión que merece destacarse es que la Ley obtuvo el apoyo de Juntos por el Cambio en Diputados durante la presidencia de Mauricio Macri (votada en 2019), y en 2020, durante el gobierno de Alberto Fernández recibió el apoyo de los Senadores peronistas.

En Diputados el proyecto cosechó 191 votos afirmativos 0 negativos y 24 abstenciones (con 41 ausentes). El dato curioso es que muchos de los que se abstuvieron fueron del PRO, el mismo partido de Lipovetzky, el impulsor de la norma. En el Senado, por su parte, el expediente obtuvo 41 votos afirmativos, sin rechazos ni abstenciones y con 31 ausentes. Todos los votos afirmativos fueron del Frente de Todos y de sus aliados Alberto Weretilneck (Juntos Somos Río Negro) y Magdalena Solari Quintana (Misiones). Curiosamente, ningún senador de Juntos por el Cambio participó de esa votación.

Diagnóstico 

Según las dos coaliciones mayoritarias y las agrupaciones de corredores inmobiliarios, hay consenso respecto de que la Ley de Alquileres debe ser reformada para modificar algunos aspectos: el plazo mínimo de los contratos (para bajarlo de 3 años a 2) y el método de actualización (en este punto hay varias propuestas que van desde un nuevo índice hasta la regulación del mercado). 

Así, diversas instituciones (políticas o comerciales) coinciden en señalar que la ley provocó consecuencias en un sentido opuesto al de su propósito, porque achicó la oferta de inmuebles en alquiler y, por ende, dificulta el acceso a la vivienda de los inquilinos, además de obligarlos a pagar aumentos que, sin el Índice para Contratos de Locación (ICL), podrían haber sido menores.

Propuestas diversas

Desde que se promulgó la ley, en junio de 2020, se presentaron más de una decena de iniciativas por parte de diversos espacios políticos. Las propuestas presentadas son variadas y proponen cosas distintas: desde derogar la norma actual hasta crear un impuesto a la renta ociosa. También, algunas proponen regulaciones más puntillosas y otras desregular el mercado.

El oficialismo aún no tiene una postura unificada, aunque sí un proyecto que supo cosechar varias adhesiones: el de José Luis Gioja. La propuesta del sanjuanino plantea la compra de inmuebles por parte del Estado para aumentar la oferta de alquileres. Se trata, según expresó a la prensa, de “formular un plan para la construcción y adquisición de inmuebles por el Estado Nacional, las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires destinados a la gestión pública de alquileres sociales”. 

También, el proyecto del exgobernador de San Juan apunta a que el precio inicial del alquiler para la vivienda tenga un tope del 20% adicional al que corresponde con el ajuste anual y un 10% en el caso de la renovación de los contratos. A esto se suman nuevos beneficios para los monotributistas. 

Otro de los proyectos a considerar dentro del Frente de Todos es el de la Diputada por CABA Gisela Marziotta. Su propuesta apunta a construir un ente gubernamental para que el Estado controle la implementación de la ley. Según fundamenta, una de las causas que permiten entender los magros resultados de la Ley vigente es la falta de control por parte del Estado. 

En Juntos por el Cambio tampoco hay una postura unificada y se presentaron varias propuestas. Por ejemplo, el titular del bloque PRO, Cristian Ritondo, presentó su propia iniciativa que propone una modificación del Código Civil y Comercial para establecer que “el contrato de locación de inmueble, con destino habitacional, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años”. “Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos”, indica el articulado de su proyecto.

Desde el sector radical de Juntos por el Cambio, el bonaerense Sebastián Salvador presentó un proyecto que propone eliminar casi todos los artículos de la ley vigente y establecer un proceso sumario para ejecutar desalojos.

Otra propuesta a considerar es la del diputado del bloque Juntos Somos Río Negro, Agustín Domingo. Este expediente, según el articulado, propone librar a la voluntad de las partes la elección de un posible ajuste sobre el precio, incluyendo índice de salarios, inflación, otro o ninguno de ellos. Además, indica que “la garantía que se estima necesaria en cada caso se pueda acordar libremente entre las partes". En otras palabras, reduce la participación (o capacidad de intervención) del Estado dejando la libertad de negociar a las partes implicadas.

Este martes, la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados llevará adelante una nueva ronda de invitados y expositores para continuar con la reforma de la ley. El objetivo del oficialismo es lograr dictamen la semana próxima, para que llegue al recinto la primera semana de mayo.